מס על הכנסה משכר דירה - הפטור, מסלול 10% ומדרגות המס

במסלול הפטור, אם סך דמי השכירות החודשיים אינם עולים על תקרת הפטור - אין מס כלל. תקרת הפטור מתעדכנת מדי שנה על ידי רשות המסים, ובשנת 2026 היא עומדת על 5,654 ₪ לחודש.

אם שכר הדירה גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ בחודש, הפטור נשחק לפי נוסחה: מפחיתים מהתקרה את ההפרש שבין שכר הדירה בפועל לבין התקרה, והחלק שנותר פטור. משכר דירה של 11,308 ₪ ומעלה - אין פטור כלל במסלול זה וכל ההכנסה חייבת במס.

שימו לב: התקרה נבחנת על סך כל דירות המגורים שאתם משכירים יחד, לא לכל דירה בנפרד.

במסלול 10% משלמים מס קבוע בשיעור 10% על מלוא דמי השכירות ברוטו, ללא ניכוי הוצאות, פחת או קיזוזים. המסלול מתאים כשההכנסה גבוהה מהתקרה ואין הוצאות משמעותיות שאפשר לנכות.

תנאי בסיסי: ההכנסה היא מהשכרת דירה למגורים בישראל ואינה בגדר "הכנסה מעסק". על פי החוק את המס יש לשלם בתוך 30 יום מתום שנת המס, וההנחיה המעשית של רשות המסים היא לשלם עד 31 בינואר בשנה שלאחר מכן, אלא אם שילמתם מקדמות במהלך השנה.

במסלול המדרגות ההכנסה מצטרפת לשאר הכנסותיכם וממוסה לפי מדרגות המס האישיות, אבל מותר לנכות הוצאות שוטפות (תיקונים, שכר טרחת מתווך, ריבית משכנתא על הדירה המושכרת) ופחת. המסלול משתלם למי שיש לו הוצאות גבוהות ביחס לשכר הדירה.

בחירה במסלול הזה על נכס מושכר עשויה להשפיע על חישוב מס השבח בעת מכירת הדירה בעתיד - שכן פחת שנוכה מקטין את יתרת המחיר המקורי. כדאי להיוועץ ברואה חשבון לפני שמחליטים.

המס הוא באחריות המשכיר בלבד ולא של השוכר, אך נהוג לציין בחוזה שדמי השכירות הם "נטו" למשכיר ושכל מס יחול עליו. הכלי שלנו מייצר חוזה שכירות סטנדרטי; ההחלטה על מסלול המס נעשית מול רשות המסים בנפרד מהחוזה.