חוק השכירות ההוגנת - חובות המשכיר ו"דירה ראויה למגורים"
חוק השכירות ההוגנת הוא פרק בחוק השכירות והשאילה שהתווסף בתיקון מ-2017, ומחיל כללי מגן על שכירות דירת מגורים. עיקרי החוק: הדירה חייבת להיות "ראויה למגורים", המשכיר אחראי לתיקון ליקויים בתוך זמן קצוב, סך הביטחונות שכרוכות בהוצאה כספית מוגבל, ואסור להטיל על השוכר תשלומים מסוימים. החוק חל על רוב חוזי השכירות למגורים, למעט חריגים - למשל שכירות של עד 3 חודשים ללא אפשרות הארכה, ודירה ששכר הדירה בה עולה על 20,000 ₪ לחודש.
מה נחשב "דירה ראויה למגורים"
החוק קובע שדירה מושכרת חייבת לעמוד בתנאים בסיסיים: מערכת ניקוז וביוב תקינה, מערכת חשמל ותאורה, אוורור, ואי-קיום סכנה לבריאות או לבטיחות הדיירים. משכיר אינו רשאי להשכיר דירה שאינה עומדת בתנאים אלה.
אם התגלה ליקוי שהופך את הדירה לבלתי ראויה, לשוכר עומדות זכויות - כולל דרישה לתיקון, ובמקרים מסוימים הפחתת שכר דירה או סיום החוזה.
חובת התיקונים ולוחות הזמנים
המשכיר אחראי לתקן ליקויים בדירה שאינם באשמת השוכר, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מקבלת ההודעה. בליקוי דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים - בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים.
אם המשכיר לא תיקן במועד, השוכר רשאי (בכפוף לתנאי החוק) לתקן בעצמו ולדרוש החזר, או לקבל הפחתה יחסית בשכר הדירה. ראו את המאמר הנפרד שלנו על תיקונים ותחזוקה בדירה שכורה.
תקרת הביטחונות
החוק מגביל את הסכום הכולל של בטוחות שכרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר - כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. סך שווי בטוחות אלה לא יעלה על הנמוך מבין: שכר דירה של שלושה חודשים, או שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות.
ההגבלה אינה חלה באותו אופן על בטוחות שאינן כרוכות בהוצאה כספית מיידית, כמו שיק ביטחון, שטר חוב או ערבים - אותן ניתן לדרוש בנוסף.
לדוגמה, בשכירות של שנה בשכר 5,000 ₪ לחודש (סך 60,000 ₪), תקרת הפיקדון היא הנמוך מבין 15,000 ₪ (3 חודשים) ל-20,000 ₪ (שליש) - כלומר 15,000 ₪.
אילו תשלומים אסור להטיל על השוכר
לפי החוק, על המשכיר לשאת בתשלומים מסוימים ואי אפשר לגלגל אותם לשוכר - למשל ביטוח מבנה, ותיקונים מבניים שאינם באשמת השוכר. השוכר משלם בעיקר על צריכה ושירותים שהוא נהנה מהם (חשמל, מים, גז, ארנונה, ועד בית שוטף).
שאלות ותשובות
מהי תקרת הביטחונות לפי חוק השכירות ההוגנת?
התקרה חלה על בטוחות שכרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר (פיקדון מזומן או ערבות בנקאית), וסכומן לא יעלה על הנמוך מבין שכר דירה של שלושה חודשים או שליש מדמי השכירות לכל התקופה. שיק ביטחון, שטר חוב וערבים אינם מוגבלים באותו אופן.
תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן ליקוי?
ליקוי רגיל - בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מקבלת ההודעה. ליקוי דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים - בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים.
על אילו חוזים חל חוק השכירות ההוגנת?
החוק חל על רוב חוזי השכירות של דירת מגורים, למעט חריגים - למשל שכירות של עד 3 חודשים ללא אפשרות הארכה, דירה ששכר הדירה בה עולה על 20,000 ₪ לחודש, וכן מלון/נופש, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, שכירות מוגנת והשכרה בין קרובי משפחה.